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              【每日經濟新聞】“鎂刻圓桌”主題對話:疫情催生健康住宅熱,是噱頭還是趨勢?

              發布時間: 2020.04.02

                     疫情期間的長時間在家隔離,使得人們對健康住宅重新關心和重視起來。隨著疫情的好轉,不少開發商也不失時機地打起了“健康住宅”牌,以吸引購房者的眼球。

                     從概念上看,健康住宅有別于綠色住宅和節能住宅。綠色住宅和節能住宅強調的是資源的利用,注重人與自然的和諧共生;而健康住宅強調的是居住者的健康,與業主的生活質量密切相關。

                     事實上,如葛洲壩地產、金茂、朗詩、中南、陽光城、當代、新希望地產、領地等房企,之前已經開始推行健康住宅戰略或產品。而經過此次疫情之后,提前深耕健康住宅的企業會繼續加大健康住宅的投入力度和終端輸出能力,而其他房企會也會對“健康住宅”重視起來。

                     那么,到底什么樣的住宅才是健康住宅?科技對健康住宅發展有怎樣的助推作用?國內外的健康住宅有哪些差異?目前中國的健康住宅發展現狀如何?市場上有沒有健康住宅產品的范本?

                     為此,每日經濟新聞(以下簡稱NBD)旗下鎂刻地產訪談欄目——“鎂刻圓桌”本次特別邀請到4位房企負責人,就健康住宅話題展開討論。

                     參與嘉賓:


              張明貴(新希望地產總裁)


              張鵬(當代置業執行董事兼總裁)


              于昌勇(葛洲壩地產總經理助理)


              姚科(領地集團助理總裁兼品牌總經理)


                     No.1 噱頭還是趨勢?

                     NBD:近年來,國內房地產市場出現的科技、綠色、健康住宅概念,是商業噱頭還是未來住宅發展趨勢?在國際上有哪些先進經驗或標準?

                     張明貴:無論是最早的“被動房概念”,還是當前頻繁提及的“科技系統”,均屬于綠色健康住宅的概念,從公建的最早使用到住宅中逐漸試驗,大致以環保健康、節能減排為突破點。

                     據我所知,國內住宅中最早是2005年有企業進行相關的嘗試,到2010年這個概念以“標簽化”和“品牌IP化”的方式開始在市場上傳播。

                     目前,國內有“綠建認證標準”“綠色生態小區”“健康建筑標識”等認證,國際上有美英體系的“BREEM認證”和“LEED認證”,核心目的是鼓勵節能減排的和關懷健康人居。另外,近兩年還逐漸興起“WELL認證”,針對的是室內健康角度。不過,這些認證,市場上多應用在商業地產的寫字樓評價。

                     我認為,無論獲取什么認證,營造的初心都是給客戶帶來健康舒適的人居空間,同時還要做到量身打造。如在新希望地產四大戰略聚焦里,最為關注的就是“聚焦產品”,在同等的建造標準中,會基于不同的客群進行定向研究,在不同城市和區域最大限度地尊重屬地客戶文化及生活習慣,打造符合健康舒居且具備技術創新的好產品,我認為這是一家負責任的開發商所必須具備的基本素質。

                     目前,在重慶、天津等城市,政府給出了一定的鼓勵政策予以支持,但要在市場上形成較為統一標準和后期體系化的運維辦法,行業還有很長的路要走。所以,我認為當下仍然是健康住宅行業的初期探索階段。

                     張鵬:綠色建筑在國外已經有了數十年歷史,已不僅是趨勢,而是現狀。上世紀60年代美國首次提出了生態建筑概念;上世紀80年代國外學者開始研究“健康建筑”;1992年“聯合國環境與發展大會”第一次明確提出“綠色建筑”的概念,西方發達國家開始探索綠色建筑評估體系的建立。

                     相比國外,我國綠色建筑起步相對較晚。2005年起,國家各部委相繼出臺了一系列針對綠色建筑、健康建筑的實施方案。

                     2016年是我國健康建筑的元年。住建部在《建筑節能與綠色建筑發展“十三五”規劃》提出“以人為本”“滿足人民群眾對建筑健康性不斷提高的要求”。” 2017年1月,《健康建筑評價標準》正式發布實施,當年2月《健康建筑標識管理辦法》(試行)下發。3年的時間,目前全國已經落地數十個項目,總建筑面積超過了300萬平方米。

                     綠色健康建筑早已不是一個商業噱頭,綠色建筑、健康建筑就是可持續建筑,是未來建筑和城市建筑的發展趨勢,也是世界建筑發展的必然階段。在全球生態環境持續惡化、能源越來越緊張的趨勢下,建筑也應該體現相應的社會價值。

                     于昌勇:從業10多年,可以說見證了國內綠建行業和企業的發展。國內從原來的個別幾家企業發展到現在,隊伍越來越壯大,還是挺令人欣慰的。

                     疫情是突發事件,讓大家對綠色、科技、健康住宅的認知提升,國家也在不斷推進綠色建筑節能等,趨勢越來越明顯。個人理解,不排除一些企業提出這個概念有出于商業噱頭的考慮,但凡是把綠色健康建筑做到企業戰略層級的話,就不是商業噱頭,說明企業是有追求和擔當的。

                     作為從業者角度看,大家實實在在都在做這個事,近期媒體對綠色健康建筑領域的關注度很高,這是一個信號。

              我也留意到一個變化,朋友圈里有一些同行,原來企業官微沒有提及,但最近很多都在產品中提到綠色、健康、科技等內容,從產品角度獨立提煉這個價值點。

                     對于行業競爭,我的觀點是,綠色健康住宅這一細分領域很小,大家應該一起把蛋糕做大,我們也不太愿意在這么小的細分領域分高下。

                     姚科:要談科技、綠色、健康住宅,新加坡是一個不得不說的國家,其綠色建筑計劃始于2005年,當時推出了自愿性質的綠色建筑標志(Green Mark)認證。考核的指標包括節能、節水、環保、室內環境質量和其他綠色特征與創新五方面。自2008年起,所有新建建筑以及部分既有建筑開始被納入強制認證的范疇。

                     自上世紀90年代綠色建筑開始進入中國,2019年正式頒布了新版《綠色建筑評價標準》,這次的改版是綠色建筑的春天,要求所有的指標都量化實行,所以科技、綠色、健康住宅的發展也是一個循序漸進的過程。

                     No.2 做了哪些探索

                     NBD:綠色健康住宅無疑是未來的發展趨勢,那么目前房地產企業在這方面具體做了哪些探索和實踐?

                     張明貴:在綠色住宅和智能化方面,我們一直密切關注,做了一些創新性的探索和實踐。但這個領域目前還不是新希望地產的主攻方向,我們致力于做一家精致綠色的房企,專注高端改善型住宅的開發,每一個項目從產品定位到設計方案的落地,精致產品、綠色生活的理念始終貫穿始終。

                     面對未來行業探索,新希望地產始終堅持自己的節奏。例如在工程質量方面,繼承了新希望集團的優秀基因,堅持以“食品級安全標準”進行施工管理,大力推行實景示范區、實體樣板間和工地開放日等措施。不僅如此,在公司內部堅持品質不為成本讓步、品質不為進度讓步品質原則,如創辦產品研究院、設計實驗室、材料實驗室等,這些都是我們的核心競爭力。

                     張鵬:2000年當代置業成立至今,一直堅持綠色健康發展之路。目前綠色科技系統已經廣泛應用于當代ΜΟΜΛ等四條標準化產品線中,從剛需、改善置業再到頂級置業全覆蓋,并結合產品定位、區域特征、客戶需求進行適配。截至目前,已有約700余萬平方米的建筑獲取了國家綠色建筑認證。其中,二星級以上綠色建筑占比達到94%以上,項目每年可節約6000多萬度電,減少碳排放5萬噸。

                     此外,在節能建筑打造方面,我們將國內外先進理念和技術融入建筑設計中,在國內落地多個標桿項目。

                     于昌勇:葛洲壩地產5G科技體系是企業最高層戰略,是2016年提出來的,包括健康建筑、科技系統、智能家居、智慧社區、綠色設計等在內的100余項技術。

                     5G科技是我們的公司戰略,而不僅僅是賣點。原來是5個單項,取自葛洲壩地產的葛(G),我們把名字品牌化,幾年前已經注冊成商標,現在正契合了5G科技。這是公司從頂層戰略到品牌建設,再到產品價值不斷完善進化的具體體現。目前葛洲壩地產的北京中國府、合肥中國府、上海紫郡公館等項目均已落地5G科技體系。

                     上海虹橋紫郡公館項目,是國內中德雙認證首批首個住宅項目,也是我們首個5G科技落地項目,采用了地源熱泵,我們獨立設計、獨立運維、獨立管理,完成了冬季相關工況的采集和調試。在這個項目的開始,我們通過互聯網的手段把溫度、濕度等相關參數數據用算法做更好的跟蹤和監測,實時反應所有的實時效果。

                     再比如北京經常會出現“城北下雨,城南晴空萬里”,針對這類天氣預報不準的現象,我們嘗試在北京中國府試點安裝局域網氣象站,將氣候監測精細到項目所在區域,針對社區所在地進行24小時氣象監測,便于未來業主隨時隨地了解天氣情況。

                     我們有自己的5G科技專家委員會,成員包括中國工程院院士劉加平、莊惟敏等,規模還是比較高的。去年3月,我們聯合中國建筑科學研究院成立了健康建筑聯合創新實驗室。這是行業第一個健康建筑實驗室,這不是狹義的實驗室,更多是企業和機構的戰略研發形式,前者缺應用、缺轉化,我們恰好互補。

                     實驗室成立一年,集成地源熱泵、置換新風、毛細管網輻射空調、智能家居技術,在葛洲壩上海虹橋紫郡公館項目中進行應用,并開展健康建筑性能與效益測評;參與編制健康建筑行業年鑒《健康建筑2019》等。

                     作為科技地產創新工作者,我們整合資源集大成,不是簡單的拿來主義。拿來的都是單點,但我們的目標對象是綜合建筑體或者社區,做技術集成,把單點技術在社區中的場景化綜合應用做好,這是我們的責任,別人替代不了。

                     姚科:伴隨著全民健康時代帶來的新一輪契機,地產行業回歸產品與服務主義,打造精細化健康產品成為趨勢。領地的健康人居,已從“9L健康住宅體系”升級為“健康美好家”,從健康生活場景提升產品力,打造科技化、人性化的健康住宅。

                     健康分為生理和心理兩大維度。從生理層面,將人的生理健康需求與建筑產品相結合,比如從對戶型、玄關、廚房、客廳的功能思考,到解決戶內外衛生和空氣質量轉化等。在此基礎上,結合自身品牌理念和客戶需求,升級產品體系,構建“健康美好家”。從優享陽光、領享健康、分享四季、精享匠筑等九大健康體系展開,從宏觀規劃、建筑布局到工藝配套,方方面面體現領地對理想生活方式的全面表達。

                     從心理層面,則將詩意文化植入產品與服務的基因。

                     No.3 是否贏得市場

                     NBD:目前,健康住宅這類產品有沒有贏得市場?具體到市場關注度和營銷數據上,有著怎樣的表現?

                     張明貴:無論是市場環境的變化,還是客戶對健康關注度的提高,亦或是建筑技術的提升迭代,人們始終期待舒適的生活環境。但歸根結底,只有真正適合客戶需求的才是最好的。

                     我認為,品質、服務是房企存在的本質,科技住宅雖然可以在行業競爭中鑄造壁壘,但曲高和寡的產品畢竟是小眾的。總結新希望地產自己的項目,比如一些新技術在“高改客群”中有一定關注度、是有興趣點的。但在我們回頭再看,對“首改、再改客群”來說,我們就需要考慮科技系統對總成本的占比情況,它在產品的植入是否對味客戶的首位需求,因此我們必須深刻洞察什么樣的產品能讓客戶生活得更好。為此,我要求公司內部產品研發團隊必須扎根市場、前置到一線,讀懂市場和客戶。

                     通過對全國各個城市的密集調研,我們發現不同地區客戶,其生活習慣的差異化是很大的。比如他們對傳統的空調、地暖、開窗方位的接受度都不一樣;而對于地源熱泵、新風系統這種新產品配套,客戶的理解更是千差萬別。比如空氣質量、氣候較好的城市,業主對開窗的要求高,冬天也不需要新風系統;但是在一些工業比較發達的城市,那里的業主平時開窗較少,反而期待家庭具備新風系統,以此提升居住環境。所以,新希望地產杜絕一成不變的標準化,不會一套圖紙全國沿用,而是尊重客戶的真實需求。

                     張鵬:近兩年,綠色健康住宅產品越來越受到客戶的關注,特別是后疫情時代,人們更加關注建筑產品的健康、安全、舒適,無論是地產商還是消費者,都認為綠色健康住宅、綠色健康復合社區是未來建筑產品的發展趨勢,也會更加受到客戶的青睞。

                     以當代置業今年2月的健康大調查結果為例,有高達86%的人會擔心社區衛生防毒的安全性,78.6%的調查對象希望增配分離式空間。對于室內設計,49%的人要求玄關增加洗手消毒功能,43.2%的人對排水系統不滿意,擔心水封被破壞。當被問及還有哪些室內設計的要求時,最多的選擇是希望家里保持干凈且陽光充足、其次就是空間的分合可變,比如雙玄關、歸家動線、消毒動線及可變戶型空間等。

                     同時值得關注的是,物業服務是否完善成為調查對象首要考慮的置業因素。且當代置業提供的17種可被視為綠色健康生活配置的選項中,有60%的人選擇室內溫度濕度恒定、新風和安靜。

                     從2月14日開始,當代置業啟動了無憂購房計劃,整體效果良好,尤其是綠色健康建筑產品和綠色健康社區可以更好地為客戶提供健康、安全、舒適的體驗,社會認可度逐步提高。

                     相信隨著疫情的逐漸好轉,前期的客戶積累以及人們對于綠色、健康的偏好,將進一步拉動綠色健康住宅產品的銷售。

                     于昌勇:我們會更堅定地做高品質產品,產品推出需要一點時間,但創新性的研發已經在進行。

                     疫情之下,對空氣進行消毒殺菌特別重要,葛洲壩地產的新風系統能將室外空氣多層過濾凈化,經過除塵滅菌過程,再分別送入室內的每個房間,通過管道將室內污濁空氣強制排出,全天24小時連續通風,可極大程度上減少疾病的感染幾率;全面應用高性能同層排水系統,確保排水通暢,避免通過水封串味,有效隔絕上下樓層戶間細菌和病毒的傳播,為業主居家防疫安全提供守衛。此外,應用了全屋凈水系統,通過多級先進水處理技術進行水處理,為業主提供健康安全的生活及飲用水的供應。

                     No.4 面臨哪些問題

                     NBD:對于房地產開發企業而言,發展健康住宅目前面臨的主要問題是什么?

                     張明貴:和電子產品一樣,我們發現智能化的迭代速度太快了,一般住宅的開發周期是2~3年時間,有可能剛剛修建完畢就已經過時了,好比你打造了一臺速度最快的4G手機,這時5G時代卻來了,這是每家房企都面臨的問題,所以我們只做市場上成熟的、主流的產品。

                     目前,我們看到有地方出臺政策扶持綠建和科技住宅,這對于行業創新是值得點贊的。同時,我國房地產市場已經進入剛性需求和改善型需求并存的時代,企業踏踏實實做好產品,未來在市場上還有很大的發展空間,而且整個行業品質和服務亟待提升,這正好這是我們所具備的。

                     我深信,對美好生活的向往是全社會的共同追求,天下大事必作于細,通過全行業的共同努力和健康持續發展,未來將有更多的健康住宅好產品面市。

                     張鵬:盡管目前我國綠色、健康建筑發展越來越迅速,但同時也面臨著諸多問題。

                     首先是客戶任可度尚待提升。認知差異其實是最大的阻礙,到現在為止,消費者也沒有對于綠色健康建筑有很清晰的認知,消費者總會認為綠色建筑是不是在產品成本上會有增加。

                     其次是科技研發投入大。企業最大使命是股東利益最大化,做綠色健康住宅需要考慮前期研發開發和后期維護成本投入,在無有效政策激勵的情況下,很多企業就無意在綠色發展方面進行充分投入。而且,綠色健康建筑需要根據客戶的需求和技術的進步持續研發,從主動式建筑到被動式建筑,再到凈零能耗,這需要有一種超越財務指標的追求。

                     此外,是資本市場認可度不足。目前資本市場對于房地產企業的估值和投資還更多地關注企業規模、利潤這些財務指標。對于綠色健康地產行業的企業,速度規模發展相比于傳統地產商來說存在劣勢,這就會反映在企業的股價偏低、融資難這些方面上。

                     因此,對于未來綠色住宅的發展,需要自上而下、多方協同。

                     于昌勇:行業企業應該務實,以綜合性思維來做這件事。作為科技地產工作者,一定要站在市場和客戶維度來考慮產品如何更有效果。技術適配,成本適度,要做好平衡,要讓客戶感覺到效果。要有產品均衡的意識,就是好的產品加上好的服務,在此基礎上融入服務、理念等,僅看技術化指標是不夠的。這可能是我們以前忽略的地方。

                     從把房子當產品的角度來說,我們追求產品的均衡性,不是只強調單一維度和某個方向,而是更加考慮高品質的設計,包括空間設計、裝修設計、景觀設計,以及蘊含東方文化元素的產品如何與科技更好地融合。

                     我們的集成工作也是有一定難度的,要連著兩頭,懂技術、懂應用,也要懂客戶、懂企業定位,如何集成技術,整合資源,營銷方 案,這是我的職責。自主集成,集成自身特色,如今的綠色建筑科技技術是比較成熟、公開的,用得好,用在企業,用在社區,形成價值點,這也是需要突破的。

                     姚科:就目前看來,綠色科技健康住宅還是一個新興的、動態發展的趨勢,其涉及到多學科和經驗的累積,其發展是一個不斷升級的過程,綠色建筑設計、咨詢、評審及運營管理能力仍有提升空間。

                     同時,綠色建筑理念仍需更大程度的普及和傳播,綠色健康住宅的發展還需要相關法律制度的完善,以及綠色健康住宅標準的規范。


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